原标题：投资客炒房钱很差赚到了北京的楼市在过去十几年的时间里都是财富与梦想的舞台，每平方米从几千元到几万元甚至十几万元，在这个过程中，有过于多的普通人靠着楼市的发展，构建了资产的再三“升级”。无论是国际金融危机，还是政府的历次调控抨击，以往的经验都最后证明了，油炸北京的房子没亏损的那一天。或许正是出于对“历史经验”的谜一般热情，虽然当下的楼市遭遇着“史上最严调控”，但由于新房被政府禁售、二手房的降价多达20%，使得不少投资市场需求开始蠢蠢欲动，都将楼市降价视为再行一次抄底购入、构建财富“升级”的机会。
然而，历史知道不会重演吗？楼市投资还不会像曾多次那样一本万利吗？事实上，靠着炒房一夜暴富的故事虽然多，但某种程度有很多借着高杠杆铤而走险、最后血本无归的例子。只是这样的事例被选择性地消逝了。近期，北京青年报记者探访了几个有所不同身份的炒房人，他们有的是职业的炒房者，有的则是刚入职场旋即的90后，他们的联合特点是，都擅于利用金融杠杆，用大于的代价来构建炒房梦。只是如今，这些炒房客找到，远超过自身实力的金融杠杆构建的不是炒房梦，而是如同枷锁一般的沈重包袱，坚持下去，意味著每天都要偿还债务高额的利息；割肉离场则代表着投资的血本无归。
如今楼市对于这些炒房客来说，仍然是想象中的聚宝盆，更加像肃杀的修罗场。怀揣着梦想投身炒房王冲（化名）在2008年以前还是一名普通的工厂员工，上一辈除了一套马家堡的两居室外，并没给他留给过于多有价值的东西。那时的王冲，心里的目标就是赚，赚到很多的钱，可以给儿子以后求学，可以和妻子给定过来旅游，最关键的是，可以不必再早九晚五地工作，在家就构建财务权利。
一次和朋友的饭局上，王冲无意间听见朋友谈到，一位叫作张羽冲的音乐老师，在2004年卖给了50多套北京富力城的房子，赚得了人生的第一桶金，随后辞任工作逆身兼专业的房地产投资人，频密进出北京各个楼盘。说道者有心听者无意，王冲忽然找到，这不就是自己仍然梦想的生活吗？不必工作，而且财务权利。于是，王冲利用自己全部的家底和亲戚朋友借给的钱，买了两套荣丰2008的小户型，两年后，成功售出，赚得了投资房产的第一桶金。
此后的几年，王冲合体沦为朋友眼中的“坚决大哥”，投资房产屡试不爽，从北京到环京，经过了几年的着急，王冲基本构建了自己的人生目标。早就辞任工作的他，早已把儿子送往了国外读书，自己专心做到着投资房子的交易。今年一季度，王冲刚变卖了在武邑投资的5套房子，构建了缩减到的利润，拿着闲钱的他又将目光瞄回了北京，那时的北京二手房完全一天一价，一套房一晚上涨价10万元是长时间不过的事。
这样的大好形势让这些年炒房利润丰厚的王冲动了心，迅速他就用侄子和儿子的名义在北纬40度买了两套房子，一套高层、一套洋房，从看房到签下，所有申请两天内就已完成了。“两年价格最少再行下跌50%。”王冲对北京青年报记者说道。
签下后的他，按照自己一贯的经验，指出两年50%的房价涨幅早已是很激进的预计了。与资深职业房产投资人王冲有所不同，许达（化名）则是一名普通的央企员工，90后的他，在北京读过大学就去英国进修了两年，回国后转入了国家电网通州分公司，因为电力工作的必须，通过电网的铺设，许达比大部分普通人早地感受到通州正在再次发生的变化。对于通州的称谓，也从最初他嘴里的“村儿”变为了“大通州”，直到现在的“市中心”。
由于工作关系，通州核心区的电网铺设和规划，许达都查阅过，更进一步减少了他对通州，特别是在是运河核心区未来发展的信心，眼见着这几年房价的大大下跌，投资一套房子分一杯羹的点子开始明晰。但因为出租汽车原因，没购房资格并且自身实力受限的许约，最后又寻找了三个志同道合的小伙伴，想通过凑份子的方式，合力投资一套通州运河核心区的房子。
最后，他们将目标瞄准在了运河岸边的一个招商项目。用许达的众说纷纭就是，既不占到购房名额，而且距离未来的北京市中心只有几分钟路程，发展潜力和租赁报酬都会十分相当可观。于是4个人在年初就归位了400多万现金，以公司的名义一起卖给了一套小户型作为投资。遭遇滑铁卢老房虫割肉100万止损梦想的种子播出了下去，没想到进账的毕竟沈重的开销。
王冲买了投资的两套房子，一套200多平方米的大户型，另一套两居室100平方米左右，年初的成交价单价约合8.7万元/平方米，两套房子的房款、中介费、税费合计必须2800万左右。但正要，王冲买房后旋即就遭遇了“3·17”楼市调控，首付的提高、贷款的放宽让王冲第一次深感了极大压力。由于儿子和侄子名下都有房或者有过贷款记录，按照新的政策，两个人都被列入非首套购房人，首付下潜到八成本已是沉重负担，然而祸不单行，王冲儿子的贷款审核最后没获批，那套100多平方米的两居室必需拒绝全款了。不得已之下，继续没更加多现金的王冲不能以更高的杠杆筹钱全款购入。
为了归位，他抵押了自己寄居的房子和给儿子毕业后打算的婚房，并且又通过各种小额贷款归位了全部的房款。“每个月约偿还开支就必须8万+。”王冲回应，他本想持有人两年就使出，扛两年利息，结果没想到，调控政策接踵而至，并且高层大大收到“房住不炒”的言论，也让王冲感受到了这次调控或许与以往的短线调整有所不同，他仍然期望的报复性声浪还不会会来呢？王冲第一次对炒房产生了犹豫不决。
最后苦熬了大半年，如今该小区的二手房报价大大下跌，早已较低至74000元/平方米左右，而王冲的贷款利息却一点也没少，每月仍面对近10万的开支支出。再一扛不住了，王冲最后要求变卖那套100平方米的两居室，腾挪资金，力保那套大户型，做到长年持有人的打算。“算上中介费、税费、房子本身的消息传递，半年损失了100多万。
”王冲回应，投资房子多年，这是第一次亏本。许达的情况比起王冲也好不到哪去，他最近半年总是在念叨“第一次炒房，就被套了”。由于“3·17”新政后，住宅和招商类产品再度遭压制，市场上的类似于项目很长时间都没成交价，许达和朋友们合力投资的这套房子，还没收房，在中介那里的报价就较低过了买入价，而且中介还不情愿代理。
“我们4个的买房钱完全都是这些年全部的身家，有个朋友甚至是拿着刚刚接到的成婚彩礼钱就参予进去了。救下大家都有房住，有工作，要不真不知道怎么办。由于没有交房，买都卖不出去。”许达告诉他北青报记者，虽然他继续看到房产贬值的盈利点，但好在他们4个人卯的全款买房，不行金融杠杆，并且通州运河两岸的建设大大公里/小时，他也期望着未来需要出租上个好价钱。
短期炒房早已没盈利点对于很多仍想投资房子的人来说，北京房价近期的上升又建构出有了新的购入机会。新房由于政府对价格的介入，开盘价广泛高于预期，二手房价格很多小区的上调堪称超过了20%以上。但即便如此，业内一位资深投资人却对北青报记者回应，金融政策的依法从凸，让房价的上升并没实施到普通买房人身上，短期的炒房早已没盈利点了。
这位不愿透漏姓名的资深房产投资人告诉他北青报记者，他人生的第一桶金是迫于形势不堪忍受，由于做生意告终，只有8万元现金的他，毅然决然买了顺义中央别墅区的某项目，想“最后一搏”。全身上下的8万元全部用来做到了定金，而后首付仍必须200万元，他开始游说自己的做生意伙伴和亲朋好友，允诺20%的年化利息，再一借给了200万。这名资深房产投资人透漏，他当时的想就是如果告终了，就变卖北京的房子还了债，回老家，如果顺利了就沦落了。结果，意味着一年的时间，他就变卖了这套别墅，并偿还了所有债务，还利润160余万元。
从此，买房一定要用杠杆，用别人的钱买房就出了他的信条。可如今，面临北京新房、二手房都经常出现的机会，这位资深投资人却很淡定，“不卖，无法卖，现在炒房几乎不赚钱。”他向北青报记者透漏，一方面“房住不炒”的政策高压不容忽视，却是高层三令五申，无法抱着侥幸心理。
另一方面，他曾多次的投资炒房经验都是快进慢出有，但如今，由于首付比例提升到了二套房八成首付，另外贷款政策也大大放宽，通过银行的杠杆取得资金炒房完全是不有可能的。如今的抵押贷款一般来说是房产市价的基础上打八折作为评估价，能取得的抵押贷款又要在评估价的基础上打七折，如此算下来，一套1000万元的房子，不算取得600万元的贷款，年利息低于也是8%，而小额贷款年利息甚至超过了10%。另外还有最重要的一点就是现在的新房，基本都是两年以后交房，取得房产证就差不多必须3年，这样算下来，投资一套房子，如果要利润，就拒绝3年的房价涨幅超过50%以上。
按照往年的政策调控、房价报复性声浪的理论，3年50%的涨幅并难于构建，但如今，政策调控短时间没解散的迹象，而且常态化趋势更为显著，短期利用高杠杆炒房的盈利空间早已十分受限了，忽略风险却更高了。该资深投资人透漏，除非自有资金较为充足，或者为了提高和刚刚须要买房，否则他不建议顾虑用高杠杆投资房子，对赌调控政策。
记者手记：波澜投资房产要量力而行投资买房仍然都是北京楼市不可避免的话题，诚然，历史的经验中太多的人通过大胆买房构建了财富“升级”，这对很多人构成了了解上的冲击，有不少人并非自己真为有买房的市场需求，但是当身边的人都往“车”上挤，就不会产生羊群效应，生怕自己“踏空”，现金升值。但是，房子并非最理想的流动资产，当调控之下金融属性消退，就不会重返消费和居住于本质。
此时，那些居住于体验不欠佳、设施缺乏的偏僻郊区的老旧房子，就很有可能去找将近接盘者。而高杠杆购入、博短期贬值售出的也很有可能面对“被套牢”。
世上总有一天会有稳赚不赔的投资，所谓投资，风险一直与收益共存。回应，访谈的多位投资人虽然都体验了房产投资带给的可观报酬，但也有所不同程度地体验了亏损和无能为力，因此这些访谈投资客建议购房人要特别注意流动性风险。业内人士指出，高杠杆意味著低债务，高额的还本付息压力有可能沦为烧死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收益并足以覆盖面积每月还本付息，因此一些自以为聪慧的炒房客以为拔着几十万元还月可供，需要有两年“弹药”承托就不够了，实质上这种方案漏洞很多。
该方案的前提是两年后投资的房产能成功调高售出，但随着调控加码，不少城市规定了限卖时间，较短则两年、宽则三年甚至更长。即使按两年时间计，如果考虑到出售房产和过户的时间，一旦这期间“弹尽粮绝”，炒房客不仅不会留给信贷不当记录，抵押物也有可能被银行拍卖会。由银行拍卖会的房子，其价格必定大打折扣，结果炒房客不仅把自己的本金都缴进来，还要推倒腹银行债务。
可见，杠杆毫无疑问是把双刃剑，高杠杆能带给低收益，但某种程度也不会造成低亏损。对于特杠杆投资房产，一定要量力而行，也要作好承担风险的打算。
本文来源：Kaiyun·yunkai(中国)官方网站-www.hjby.net
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